Gewerbeflächenangebot
Gewerbeflächenangebot und Vermarktungsreife im Überblick
Das Gewerbeflächenangebot bezieht sich auf unbebaute, gewerblich nutzbare Flächen, die rechtswirksam in Flächennutzungs- (F-Plan) oder Bebauungsplänen (B-Plan) dargestellt sind. Hierzu zählen:
- gewerbliche (G) und gemischte Bauflächen (M) im Flächennutzungsplan (F-Plan) sowie Gewerbegebiet (GE),
- eingeschränktes Gewerbegebiet (GE-e),
- Industriegebiet (GI),
- eingeschränktes Industriegebiet (GI-e),
- Mischgebiet (MI),
- Kerngebiet (MK) oder
- Sondergebiet (SO verschiedener Zweckbindungen: großflächiger Einzelhandel, Hotel/Sport/Freizeit, Wissenschaft/Forschung, Medizinische Hochschule oder Flughafenerweiterung) nach BauNVO.
Für ein Baurecht werden ein rechtswirksamer B-Plan (im Regelfall aus dem F-Plan entwickelt) sowie eine vorhandene Erschließung benötigt. Bei bereits konkret feststehendem Nutzungsinteresse erfolgen häufig F-Plan-Änderung und B-Plan-Aufstellung im Parallelverfahren.
Andererseits werden in manchen Fällen zwar B-Plan-Aufstellungsbeschlüsse gefasst, das Verfahren wird dann aber – oft über Jahre – nicht weiterverfolgt, weil z. B. ein*e Nutzungsinteressent*in sein oder ihr Vorhaben zurückgestellt hat. Die zeitliche Mobilisierbarkeit von B-Plan- und F-Plan-Flächen kann daher je nach Einzelfall teilweise stark variieren.
Maßgeblich für die Vermarktungsreife bzw. Verfügbarkeit der Flächen sind neben der Rechtskraft des B-Plans bspw. auch der Status der Erschließung und die Zugriffsmöglichkeit der Kommune über kommunales Eigentum bzw. eine kommunale Projektentwicklung.
Im Folgenden wird das Flächenangebot hinsichtlich seiner Verfügbarkeit in vier Kategorien aufgeteilt (Abb. 7; Tab. 2):
- B-Plan, sofort vermarktbar: Flächen mit rechtskräftigem B-Plan, vorhandener Erschließung und in öffentlichem Eigentum. Insgesamt sind in der Region Hannover im Jahr 2023 45 ha der Gewerbeflächen als sofort vermarktungsreif einzustufen. Der Wert ist gegenüber 2022 (55 ha) somit gesunken.
- B-Plan, später vermarktbar: Flächen mit rechtskräftigem B-Plan, die noch nicht erschlossen und/oder nicht in öffentlichem Eigentum sind. Dieses Flächenvolumen ist mit 126 ha gegenüber dem Vorjahr (137 ha) leicht zurückgegangen.
- F-Plan: Flächen, für die eine F-Plan-Festsetzung, aber noch kein rechtskräftiger B-Plan besteht und für die im Regelfall keine Erschließung vorhanden ist. Hier dokumentiert die Kommune zwar ihr grundsätzliches Planungsziel im Rahmen der vorbereitenden Bauleitplanung. Ob und wann diese Flächen aber tatsächlich durch verbindliche Bauleitplanung Baurecht erhalten (rechtskräftiger B-Plan, Erschließung), ist offen. Die Mehrzahl dieser Flächen befindet sich in Privateigentum. Der Umfang der F-Plan-Flächen hat sich mit 451 ha gegenüber dem Vorjahr (471 ha) nur leicht reduziert.
- Potenziell wiedernutzbare Gewerbebrachen: Aufgrund in der Regel erheblicher Nutzungsrestriktionen (z. B. nicht mehr nutzbare Altbebauung, Altlasten, nicht mehr adäquate Bauleitplanung) verfügen diese Flächen über die geringste Vermarktungsreife. Mit 88 ha liegt das Volumen der Brachen über dem des Vorjahres (72 ha).
- Zurzeit sind in den Kommunen Vorschauflächen (beabsichtigte Neuausweisung von Gewerbeflächen ohne
B-Plan- oder F-Plan-Festsetzung) in einer Größenordnung von ca. 526 ha in der Diskussion. Von diesen Vorschauflächen könnten nach Abfrage bei den Kommunen derzeit etwa 26 ha kurzfristig und 115 ha mittelfristig in Baurecht überführt werden.
Die nachfolgende Grafik veranschaulicht die Entwicklung des gesamten Gewerbeflächenangebots einschließlich potenziell wiedernutzbarer Gewerbebrachen ab 2014. Innerhalb der letzten zehn Jahre ist das Angebot um 31 % zurückgegangen (Abb. 7).
Bei der Betrachtung des Gesamtangebots ist zu berücksichtigen, dass sich Flächenpotenziale ohne rechtskräftigen B-Plan im Zuge der planerischen Konkretisierung u. a. durch Flächen für die Erschließung und öffentliche Grünflächen noch erheblich reduzieren.
Tab. 2 zeigt die Verteilung des aktuellen Gewerbeflächen-angebots auf die jeweiligen Kommunen:
- Größere Flächenpotenziale sofort vermarktbarer B-Plan-Flächen (> 5 ha) stehen gegenwärtig lediglich in Garbsen (14 ha) und der Landeshauptstadt Hannover (11 ha) zur Verfügung.
- Flächenreserven mit rechtskräftigem B-Plan (entweder sofort oder später verfügbar) von über 10 ha liegen in der Landeshauptstadt Hannover (24 ha), Pattensen (24 ha), Springe (21 ha), Garbsen (18 ha), Uetze (16 ha), Burgwedel (16 ha), Lehrte (12 ha) und Sehnde (11 ha).
- F-Plan-Reserven (ohne rechtskräftigen B-Plan) von über 20 ha befinden sich in Lehrte (115 ha), Barsinghausen (59 ha), Uetze (53 ha), Springe (40 ha), Sehnde (37 ha), Neustadt (36 ha) und Garbsen (29 ha).
Betrachtet man die Entwicklung der Gewerbeflächenpotenziale im Vergleich zum Vorjahr, so zeigt sich, dass lediglich eine Kommune eine signifikante Steigerung (> +2 ha) des potenziellen Flächenangebotes verzeichnen konnte.
- Burgwedel: Mit einer Steigerung des Flächenpotenzials um 3,1 ha ist Burgwedel die einzige in dieser Kategorie vertretene Kommune. Die Steigerung ist auf die Neumeldung des Gewerbegebiets Kleinburgwedel, Gewerbegebiet III zurückzuführen, das 4 ha in die Flächenbilanz einbringt und somit einen Verkauf von 0,9 ha überkompensieren kann.
In 15 Kommunen hat sich das Flächenangebot nur geringfügig geändert (< +/-2 ha), wohingegen sich das Angebot in den folgenden fünf Städten und Gemeinden um mehr als 2 ha verringert hat.
- Barsinghausen: Die deutlichste Reduktion des Flächenangebots liegt mit -12,5 ha in Barsinghausen vor. Sie ist darin begründet, dass die Nutzung der Fläche Bantorf, Landerkamp als Gewerbegebiet aktuell nicht weiterverfolgt wird.
- Landeshauptstadt Hannover: Die Verringerung um -11,1 ha ist im Wesentlichen auf die Nachmeldung eines großen Flächenverkaufs im Gewerbegebiet Lahe/Kirchhorster Str. zurückzuführen.
- Langenhagen: Der Rückgang um -7,6 ha liegt in zwei Verkäufen durch nicht kommunale Eigentümer und der Neueinstufung einer Fläche als Brache begründet.
- Garbsen: Der Rückgang um -6,1 ha geht auf die Erfassung des Flächenpotenzials des Gewerbegebietes Osterwald-Unterende, nördlich Koppelknechtsdamm als Netto- statt wie bisher als Bruttofläche zurück.
- Burgdorf: Für die Verringerung des Flächenpotenzials um -3,6 ha sind hier eine Nutzungsentscheidung als Erweiterungsfläche im Gewerbegebiet Neuer Bauhof sowie Flächenverkäufe im Gewerbepark Nordwest (dritter Bauabschnitt) ursächlich.
Potenziell wiedernutzbare Gewerbebrachen
Nicht nur in Ballungsräumen wie der Region Hannover stoßen die Entwicklungsmöglichkeiten neuer Gewerbeflächen „auf der grünen Wiese“ aufgrund von Flächenkonkurrenzen und Anforderungen an den Freiraumschutz zunehmend an ihre Grenzen.
Daher zählen die Brachflächenvitalisierung, der schonende Umgang mit Flächenressourcen und auch eine Nachverdichtung der Nutzung in bestehenden Gewerbegebieten zu den zentralen Zielen der kommunalen Gewerbeflächenpolitik.
Gewerbebrachen werden in diesem Kontext definiert als ehemals gewerblich genutzte Flächen, die grundsätzlich für eine gewerbliche Wiedernutzung geeignet sind, aber aufgrund erheblicher Nutzungshemmnisse wie Altlasten, Altbebauung oder planerischer Restriktionen über Marktmechanismen nicht mobilisiert werden können und insofern einen öffentlichen Handlungsbedarf auslösen.
Ein Indiz für erhebliche Nutzungsrestriktionen ist ein längerer Leerstand als marktüblich. Voraussetzung für den öffentlichen Handlungsbedarf ist zudem eine signifikante Größe des Objektes.
Im Rahmen des Gewerbeflächenmonitorings werden gemäß dieser Definition zehn Objekte mit 87,7 ha erfasst, die in nachfolgender Tabelle nach alphabetischer Sortierung der Umlandkommunen sowie der Landeshauptstadt Hannover aufgeführt sind (Tab. 3).
Fächenangebot in der Region Hannover
