Gewerbeflächenumsatz und Grundstücksnachfrage

Gewerbeflächenumsatz

Entwicklung der Flächenumsätze und Verkaufsfälle

Für das Jahr 2023 verzeichnet die Region Hannover einen Gewerbeflächenumsatz von 34,6 ha (Quelle: Landesamt für Geoinformation und Landesvermessung, Regionaldirektion Hannover/Katasteramt). Hierbei handelt es sich um baureife Flächen, d. h. in der Regel um unbebaute Grundstücke, die nach Baunutzungsverordnung (BauNVO) als gewerbliche Bauflächen im Flächennutzungsplan (F-Plan) ausgewiesen sind (Abb. 1).

Der Flächenumsatz liegt damit deutlich unter dem langjährigen Durchschnitt (1992 bis 2023) von 61,2 ha. 2022 lag der Gesamtumsatz bei 81,8 ha, 2021 bei 46,0 ha. Das niedrige Flächenvolumen dürfte zwar u. a. auch auf eine weiterhin leicht rückläufige Flächenverfügbarkeit zurückzuführen sein, scheint seine Hauptursachen jedoch eher in der Zinsentwicklung des zurückliegenden Jahres im Allgemeinen und in der Entwicklung der Bauzinsen im Speziellen zu haben.

Auch die gegenwärtig knappen Baukapazitäten dürften einen hemmenden Einfluss gehabt haben. Hinzu kommt, dass es im Jahr 2023 nur einen Verkauf mit einer Fläche von über 10 ha gab.

Mit dem geringeren Flächenvolumen geht auch eine Reduktion der Verkaufsfälle einher (Abb. 1). Die in den letzten Jahren spürbar gestiegene Durchschnittsgröße pro Flächenverkauf sinkt von 1,11 ha im Vorjahr auf 0,63 ha im Jahr 2023 und nähert sich damit dem langjährigen Mittelwert von 0,6 ha an.

Betrachtet man die bundesweite Entwicklung, zeigt sich jedoch deutlich, dass der Verlauf in der Region Hannover hier dem Bundestrend folgt. Nach Daten des Immobilienberatungsunternehmens Savills (Quelle: "WirtschaftsWoche", 11.01.2024) lag das Transaktionsvolumen von gewerblichen Objekten über alle Nutzungsarten im Jahr 2023 60 % unter dem des Vorjahres. Transaktionen im Bereich der Büroimmobilien sind in diesem Zeitraum um 77 % zurückgegangen, bei Industrie- und Logistikobjekten um 46 % und bei Entwicklungsgrundstücken um 30 %.

Beim Flächenumsatz für das Jahr 2023 (vgl. auch Abb. 2) steht die Landeshauptstadt Hannover mit 15,7 ha an der Spitze. Auf den nächsten Plätzen folgen die Wedemark mit 4,5 ha, Lehrte mit 2,9 ha und Neustadt mit 1,7 ha Umsatz. 

Im Vergleich zum jeweiligen langjährigen Mittel seit 1992 erreichen 2023 nur die Landeshauptstadt Hannover und die Wedemark einen überdurchschnittlichen Jahresumsatz. Den höchsten Flächenumsatz über den Gesamtzeitraum seit 1992 haben die Landeshauptstadt Hannover (396,8 ha), Lehrte (203,8 ha), Langenhagen (198,2 ha) und Barsinghausen (138,6 ha).

Die meisten Verkaufsfälle haben im Jahr 2023 die Landeshauptstadt Hannover mit 14 Fällen, gefolgt von Neustadt mit sechs Fällen sowie Isernhagen und Lehrte mit je fünf Fällen.

Die meisten Verkäufe im langjährigen Vergleich seit 1992 entfallen auf Hannover mit 557 Fällen, gefolgt von Neustadt (230), Wunstorf (226) und Isernhagen (215).

Flächenumsatz nach Grundstücksgrößenklassen

Abb. 3 stellt die Verteilung des Gewerbeflächenumsatzes nach Größenklassen der Grundstücke für das Jahr 2023 im Vergleich zum Gesamtzeitraum seit 1992 dar. 78 % des Umsatzes entfallen demnach auf kleine und mittlere Flächen bis 5.000 qm – damit liegt der Wert leicht über dem langjährigen Durchschnitt (75 %). Größere Flächen zwischen 5.000 qm und 10.000 qm verzeichnen 7 % des Umsatzes und liegen damit deutlich unter dem langjährigen Durchschnitt von 13 %. Dementsprechend liegt das Volumen großer Flächen (> 10.000 qm) mit etwa 15 % leicht über dem langjährigen Durchschnitt (13 %).

Flächenumsatz und Entwicklung der Grundstückspreise

Die Durchschnittspreise für Flächen sind in hohem Maße abhängig von der verkehrlichen Anbindungsqualität, der Nutzung und der Grundstücksgröße. Vor allem Flächen in der Landeshauptstadt Hannover verfügen je nach Nutzungseignung (Büro, Einzelhandel, Industriegebiet, Logistik) über ein sehr differenziertes Preisgefüge.

Die Durchschnittspreise der veräußerten Flächen, differenziert nach regionalen Teilzonen, sind von 2022 bis 2023 über alle Standorte um knapp 18 % angestiegen. Allerdings gibt es auch eine deutliche Divergenz der Preisentwicklung zwischen der Landeshauptstadt Hannover und ihrem Umland, die der Entwicklung des Vorjahres entgegenläuft. 

So sanken die durchschnittlichen Quadratmeterpreise in der Landeshauptstadt Hannover ausgehend vom Rekordpreisniveau von 273 €/qm im Jahr 2022 auf 194 €/qm (2023). Trotz des Preisrückgangs liegt der aktuelle Wert deutlich über dem zehnjährigen Mittel von 154 €/qm. Dem gegenüber stiegen die Preise im direkten Umland und in den Regionskommunen im äußeren Ring. Im direkten Umland stiegen die Preise für Gewerbeflächen von 104 €/qm auf 137 €/qm und in der äußeren Region von 81 €/qm auf 105 €/qm.

Flächenumsatz nach regionaler Herkunft der Unternehmen und Nutzungsgruppen

Die Auswertung der Kauffälle nach Herkunft der Unternehmen für das Jahr 2023 zeigt, dass der überwiegende Anteil der Verkäufe mit großem Abstand auf Verlagerungen innerhalb der Kommune entfiel (Abb. 5). In diese Kategorie fallen 59 % der Verkaufsfälle. Auch die Bedeutung von Erweiterungskäufen auf Nachbargrundstücken ist gegenüber 2022 deutlich gestiegen (von 8 % auf 29 %). 

Vor dem Hintergrund geringer werdender Flächenverfügbarkeit sichern sich ansässige Firmen zunehmend häufiger Erweiterungsreserveflächen. Vermehrt ist zu beobachten, dass Kommunen Flächen ausschließlich oder bevorzugt an bereits ansässige Unternehmen vergeben. Verlagerungen zwischen Kommunen des Umlandes bilden im betrachteten Jahr 6 % der Fälle ab, ebenso wie überregionale Ansiedlungen.

Grundstücksanfragen nach Nutzungsgruppen und Grundstücksgrößen

Weitere Aussagen zu den Nutzungsgruppen und den gewünschten Grundstücksgrößen lassen sich aus Standortanfragen, die vom Unternehmensservice der Region Hannover sowie den Kommunen erfasst werden, ableiten. Hierzu liegen für 2023 insgesamt 159 auswertbare Fälle vor.

Logistikaffine Nutzungen machen ein Fünftel aller Anfragen aus (Abb. 6). In dieser Gruppe streut die Nachfrage je nach Spezifikation über die Flächengröße, überwiegend werden aber Flächen ab 10.000 qm gesucht. Auf Platz zwei mit 11 % folgt die Gruppe Industrie/verarbeitendes Gewerbe, die überwiegend größere Grundstücke ab 1 ha nachfragt, sowie das verarbeitende Handwerk, (Kfz-)Werkstätten, Tankstellen (11 %), zumeist mit Anfragen bis 2.000 qm.

Es folgen Freizeit- und Gesundheitsdienstleistungen (8 %), die üblicherweise kleine bis mittelgroße Flächen zwischen 2.000 qm und 10.000 qm nachfragen, sowie Baugewerbe, Baustoffhandel und -lager (8 %), die zumeist Flächen ab 1 ha nachfragen.