Management-Summary
Zur Erstellung des Gewerbeflächenmonitorings
Ziel des jährlichen Gewerbeflächenmonitorings für den Wirtschaftsstandort Region Hannover ist die Erfassung, Aufbereitung sowie Bewertung der gewerblichen Flächenumsätze und des Angebots an verfügbaren und geplanten Gewerbe- und Industrieflächen.
Die Erstellung des Monitorings erfolgt in einer engen Kooperation mit den Städten und Gemeinden der Region Hannover. Neben der kontinuierlichen Zusammenarbeit im Bereich des Ansiedlungsmanagements werden in regelmäßigen Abständen gemeinsam mit der Regionalplanung und den Kommunen auch „Leitlinien für die Gewerbeflächenentwicklung“ im Sinne eines Handlungsrahmens für die mittelfristige regionale Flächenentwicklung erarbeitet.
Nur durch eine gemeinsame, kommunal abgestimmte Flächenentwicklung kann langfristig ein marktgerechtes Flächenangebot mobilisiert werden. Die sich in den letzten Jahren verschärfenden Flächenengpässe machen deutlich, dass der Nutzung von Brachflächen- und Innenentwicklungspotenzialen noch mehr Aufmerksamkeit gewidmet werden muss.
Die Regionsversammlung hat dazu bereits im Jahr 2019 ein Regionales Gewerbeflächeninvestitionsprogramm (REGIP) verabschiedet. Ziel des REGIP ist nicht nur die Unterstützung der Kommunen bei Planung und Entwicklung weiterer Gewerbeflächen, sondern vor allem die Förderung nachhaltiger Flächenentwicklung und Brachflächenrevitalisierung.
Auch die bundesweite Entwicklung muss hier in Betracht gezogen werden. Nach Daten des Immobilienberatungsunternehmens Savills lag das Transaktionsvolumen von gewerblichen Objekten über alle Nutzungsarten im Jahr 2023 um 60 % unter dem des Vorjahres. Transaktionen im Bereich der Büroimmobilien sind in diesem Zeitraum um 77 % zurückgegangen, bei Industrie- und Logistikobjekten um 46 % und bei Entwicklungsgrundstücken um 30 %.
Der Gesamtumsatz baureifer Gewerbegrundstücke beträgt 2023 insgesamt 34,6 ha und ist damit gegenüber 2022 (81,8 ha) deutlich gesunken. Der Wert liegt unter dem Volumen des Coronajahres 2021 (46 ha) und unter dem langjährigen Mittel von 61 ha.
In der bis 1992 zurückgehenden Datenreihe weist nur das Jahr 2003 mit 30,6 ha einen niedrigeren Flächenumsatz auf. Betrachtet man die Anzahl der Verkaufsfälle, verzeichnet das Jahr 2023 mit 55 Fällen den geringsten Wert der Datenreihe.
Diese Entwicklung dürfte zwar auch einem zunehmend knapper werdenden Flächenangebot Rechnung tragen, scheint ihre Hauptursachen jedoch in der Zinsent-wicklung des Jahres 2023 im Allgemeinen und der Entwicklung der Bauzinsen sowie der abnehmenden Verfügbarkeit von Baukapazitäten im Speziellen zu haben.
Hinzu kommt, dass im Berichtsjahr nur ein großer Verkauf mit einer Fläche von über 10 ha stattgefunden hat.
© Olaf Mahlstedt
Den höchsten Flächenumsatz verzeichnet die Landeshauptstadt Hannover mit 15,7 ha, gefolgt von der Wedemark (4,5 ha), Lehrte (2,9 ha) und Neustadt (1,7 ha). Kommunen mit den meisten Verkaufsfällen sind die Landeshauptstadt Hannover mit elf Fällen, gefolgt von Neustadt mit sechs Fällen sowie Isernhagen und Lehrte mit je fünf Fällen.
- Der Schwerpunkt des Flächenumsatzes nach Größenklassen liegt im Jahr 2023 mit knapp 78 % bei Flächen bis 5.000 qm und damit leicht über dem langjährigen Mittel von 75 %.
- Der Durchschnittspreis aller veräußerten Grundstücke betrug im Jahr 2023 134 €/qm (Vorjahr: 114 €/qm)
© Olaf Mahlstedt
Bei den Anfragen nach Gewerbegrundstücken ist der überregionale Anteil mit 43 % gegenüber dem Vorjahr deutlich angestiegen (29 %). Bezogen auf Nutzungsgruppen belegen die Logistik, Speditionen und Fuhrunternehmen mit 20 % Platz eins, gefolgt von Industrie und verarbeitendem Gewerbe mit 11 % sowie Handwerk, (Kfz-)Werkstätten und Tankstellen mit ebenfalls 11 % und Freizeit- und Gesundheitsdienstleistungen sowie dem Baugewerbe mit jeweils 8 %.
Das Gewerbeflächenangebot (Stand März 2024) ist mit 622 ha gegenüber dem Vorjahr (663 ha) weiter zurückgegangen. Im Verlauf der letzten zehn Jahre hat sich das Angebot um 31 % reduziert. Bezogen auf die Vermarktungsreife gliedert sich das Angebot in:
- 45 ha sofort vermarktbare B-Plan-Flächen (erschlossen, kommunales Eigentum),
- 126 ha später vermarktbare B-Plan-Flächen (nicht erschlossen und/oder privates Eigentum),
- 451 ha F-Plan-Flächen (ohne rechtskräftigen B-Plan).
Hinsichtlich der Nutzungsmöglichkeiten sind für Projektentwicklungs- und auch Logistikunternehmen vor allem Industrieflächen (GI-Flächen) wegen der Eignung für Drei-Schicht- oder Nachtbetrieb von Interesse. Das Flächenpotenzial der GI-Flächen in F- und B-Plänen ohne Brachflächen beträgt 43 ha (Vorjahr: 44 ha).
In der Region Hannover gibt es aktuell zehn größere Objekte (insgesamt 88 ha), die potenziell wiedernutzbaren Gewerbebrachen zugerechnet werden können. Rund zwei Drittel dieser Brachflächen befinden sich in der Landeshauptstadt Hannover. Gründe für den derzeitigen Leerstand sind u. a. Altlasten und/oder Altbebauung, die eine Nachnutzung erschweren.
Zusätzlich zu den derzeit beabsichtigten Neuausweisungen von Gewerbeflächen mit B-Plan- oder F-Plan-Festsetzung sind in den Kommunen Vorschauflächen in einer Größenordnung von ca. 526 ha in der Diskussion.
Auf der Grundlage des Gewerbeflächenumsatzes der letzten zehn Jahre wurde die rechnerische Reichweite des Gewerbeflächenangebots der B-Plan-Flächen in Jahren ermittelt. In 15 (im Vorjahr: 16) der 21 Kommunen liegt die Reichweite des Flächenangebots unterhalb der kritischen Fünf-Jahres-Grenze, eines Zeitraums, der im Durchschnitt für die (Über-)Planung und Erschließung neuer F-Plan- oder Vorschauflächen benötigt wird.
Burgdorf, Hemmingen, Seelze, Wennigsen und Wunstorf verfügen derzeit über kein Gewerbeflächenangebot mit rechtskräftigem B-Plan. Als kritisch ist die rechnerische Reichweite – ebenfalls wie bereits im Vorjahr – vor allem für die Standorttypen Logistik, Dienstleistungen sowie wissens- und technologieorientiertes Gewerbe einzustufen.
Leitlinien der Gewerbeflächenentwicklung
Folgende Leitlinien der Gewerbeflächenentwicklung hat die Region Hannover gemeinsam mit den Städten und Gemeinden entwickelt:
- Sicherstellung eines Gewerbeflächenangebots für alle Kommunen mit einer rechnerischen Reichweite von mindestens fünf Jahren als Grundbedarf,
- Mobilisierung zusätzlicher Gewerbeflächen an den Arbeitsstättenschwerpunkten des regionalen Raumordnungsprogramms (RROP),
- Schaffung von Schwerpunktstandorten für großbetriebliche Ansiedlungen von Industrie- und Produktions- sowie Logistikbetrieben in ausreichender Dimensionierung für überregionale Vermarktung an autobahnnahen Standorten,
- Mobilisierung unzureichend genutzter Innenentwicklungsareale in Bestandsgebieten,
- Revitalisierung von Gewerbebrachen, um den Freiflächenverbrauch zu begrenzen.
Zur Umsetzung der Leitlinien hat die Region Hannover u. a. 2019 das Regionale Gewerbeflächeninvestitionsprogramm (REGIP) verabschiedet, um die Kommunen bei regional bedeutsamen Entwicklungsmaßnahmen finanziell zu unterstützen.
Ziel ist es, insbesondere Maßnahmen zur Brachflächenrevitalisierung oder Sanierungsmaßnahmen in bestehenden Gewerbegebieten umzusetzen. Fördervoraussetzungen sind Nachhaltigkeitskriterien und Mindeststandards der städtebaulichen Planung wie bspw. Regenwassermanagement und Bodenschutz, Stadtklima und Biodiversität, Energieversorgung aus erneuerbaren Energien und nachhaltige Mobilität.