Bewertung des Gewerbeflächenpotenzials

Gewerbeflächenpotenziale und Zuordnung nach Standorttypen

Auf Basis der Analyse der gewerblichen Flächennachfrage und des regionalen Gewerbeflächenangebotes werden Gewerbeflächenpotenziale nach Standorttypen bewertet. Abschließend werden Aussagen zur statistischen Reichweite des bestehenden Gewerbeflächenangebotes und exemplarisch Leitlinien für die zukünftige Gewerbeflächenpolitik aufgezeigt.

Die Bewertung des Gesamtflächenpotenzials orientiert sich an fünf Standorttypen, die sich im Wesentlichen im Hinblick auf die Standortkriterien Flächengröße, Emissionsmöglichkeiten bzw. Baurecht nach der BauNVO sowie Qualität der Verkehrsanbindung und Gebietsgestaltung unterscheiden (Tab. 4).

Für die Standorttypen ergeben sich die in Abb. 9 dargestellten, maximalen Gewerbeflächenpotenziale. Aufgrund der sich über-lagernden Standortanforderungen ergeben sich bei vielen Potenzialen Mehrfachzuordnungen. Von daher handelt es sich um maximale Potenziale je Flächentyp, die nicht aufaddiert werden können. Die Kategorie „primäre Nutzung“ bildet dabei die von der jeweiligen Kommune bevorzugte Standort-typisierung ab, „alternative Nutzung“ enthält weitere mögliche Nutzungsgruppen.

• Industrie und Produktion (bis zu 607 ha): Flächenpotenziale von jeweils mindestens 15 ha befinden sich in Barsinghausen/Eckerde, Barsinghausen/Groß Munzel, Lehrte/Immensen, Hannover/Anderten, Hannover/Kronsberg Nord, Hannover-Misburg/Deurag-Nerag, Sehnde/Höver-Nord, Springe/Osttangente, Uetze/Dollbergen-West, Wedemark/Gailhof-Erweiterung Nord sowie Wunstorf/Trimodalstandort. Das Potenzial ist gegenüber dem Vorjahr mit einem Rückgang um 2 % nahezu unverändert geblieben (621 ha).
• Handwerk und Gewerbe (bis zu 360 ha): Das Flächenpotenzial umfasst viele, zum Teil auch sehr kleine Gebiete. Areale mit mindestens 10 ha liegen in Burgdorf/Nordwest (3. BA), Garbsen-Berenbostel/Farrel, Garbsen-Osterwald/nördlich Koppelknechtsdamm, Laatzen/Erweiterung Gleidingen, Neustadt/Leinstraße, Pattensen/Gewerbepark Süd, Uetze/Hänigsen-Kaliwerk und Wunstorf/Niedere Wanne (3. BA). Hier hat sich das Flächenangebot im Vergleich zum Vorjahr (375 ha) um 4 % leicht verringert.
• Logistik (bis zu 177 ha): Als Logistikflächenpotenziale von mindestens 10 ha zu nennen sind Barsinghausen/Groß Munzel, Hannover/Anderten, Wedemark-Gailhof/nördlich L 310 und Wunstorf-Süd/Trimodalstandort. Das Logistikflächenpotenzial ist mit einem Rückgang um 20 % erheblich gesunken (2022: 220 ha).
• Dienstleistungen (bis zu 78 ha): Diese Flächen besitzen eine gute ÖPNV-Anbindung und liegen fast ausschließlich in Hannover und den Mittelzentren, wobei es sich in stärkerem Maße als bei Handwerks- und Gewerbestandorten um sehr kleine Areale handelt. Standorte mit mindestens 3 ha Flächenpotenzial befinden sich in Burgdorf/Nordwest, Burgwedel/Kleinburgwedel, Garbsen/Im Fuchsfeld, Hannover/Lahe, Isernhagen/Kirchhorst-Trennemoor, Isernhagen/Altwarmbüchen westl. A 7, Langenhagen/Krähenwinkel, Neustadt/Moorgärten, und Wedemark/Mellendorf. Das Flächenpotenzial hat sich um 18 % reduziert (2022: 95 ha).
• Wissens- und technologieorientiertes Gewerbe (7,8 ha): Hier handelt es sich um fünf Standorte in Garbsen/Forschungscampus, Hannover-Bemerode/Brüsseler Straße und Hannover-Marienwerder/Wissenschaftspark Science Area 30X (drei Teilflächen).

Rechnerische Reichweite des Gewerbeflächenpotenzials als Frühwarnindikator

In den letzten zehn Jahren wurden insgesamt rund 384 ha Gewerbeflächen entwickelt und veräußert. Dabei entfielen etwa 40 % des Flächenumsatzes auf Logistik und Großhandel, 19 % auf unternehmensnahe Dienstleistungen, 15 % auf Industrie und Produktion, 9 % auf Handwerk und Gewerbe und etwa 4 % auf wissenschaftsnahe und technologieaffine Nutzungen. Diese Nutzungsgruppen umfassen zusammen etwa 88 % des Gesamtumsatzes.

Betrachtet man den Gewerbeflächenumsatz der jeweiligen Kommune im Jahr 2023 in Relation zum Durchschnittsumsatz seit 1992, zeigt sich, dass nur die Landeshauptstadt Hannover und die Wedemark einen Flächenumsatz über ihrem langjährigen Mittelwert verzeichnen konnten.

Mit 15,7 ha in der Landeshauptstadt und 4,5 ha in der Wedemark verzeichnen diese beiden Kommunen auch den größten Flächenumsatz in absoluten Zahlen.

Für die Mobilisierung von F-Plan-Flächen oder Vorschauflächen ist eine durchschnittliche Zeitspanne von bis zu fünf Jahren bis zur Baureife (Bauleitplanung, Erschließung, ggf. auch Grunderwerb) als realistisch anzusehen.

Anhand des durchschnittlichen Gewerbeflächenumsatzes der letzten zehn Jahre und des Gewerbeflächenangebotes (mit rechtskräftigem B-Plan) lässt sich – als rein statistische Größe – die Reichweite des Flächenangebots für die einzelnen Kommunen in Jahren abschätzen.

Diese kann als Frühwarnindikator für sich abzeichnende Flächenengpässe dienen. Dabei ist zu berücksichtigen, dass dieser rechnerische Wert aufgrund stark schwankender Flächenumsätze in den Kommunen über die einzelnen Jahre nur begrenzte Aussagekraft besitzt.

Für 15 der 21 Mitgliedskommunen liegt die rechnerische Reichweite der sofort oder später verfügbaren Flächen mit rechtskräftigem B-Plan unter dem kritischen Schwellenwert von fünf Jahren (Abb. 10). Im Berichtsjahr 2022 galt dies für 16 Kommunen. In acht Kommunen könnten die Flächenreserven sehr zeitnah erschöpft sein – hier liegt der Wert unter einem Jahr.

Für die Mehrzahl der Kommunen besteht weiterhin die Notwendigkeit, kurzfristig vermarktungsreife Gewerbeflächen zu (re-)mobilisieren. Dies gilt insbesondere für die Kommunen Barsinghausen, Burgdorf, Hemmingen, Laatzen, Langenhagen, Seelze, Wennigsen und Wunstorf.