Management Summary
Zur Erstellung des Gewerbeflächenmonitorings
Die Erstellung des Monitoring erfolgt in einer engen Kooperation mit den Städten und Gemeinden der Region Hannover. Neben der kontinuierlichen Zusammenarbeit im Bereich des Ansiedlungsmanagements werden in regelmäßigen Abständen gemeinsam mit der Regionalplanung und den Kommunen auch „Leitlinien für die Gewerbeflächenentwicklung“ im Sinne eines Handlungsrahmens für die mittelfristige regionale Flächenentwicklung entwickelt.
Ziel des jährlichen Gewerbeflächenmonitorings für den Wirtschaftsstandort Region Hannover ist die Erfassung, Aufbereitung sowie Bewertung der gewerblichen Flächenumsätze und des Angebots an verfügbaren und geplanten Gewerbe- und Industrieflächen.
Nur durch eine gemeinsame kommunal abgestimmte Flächenentwicklung kann langfristig ein marktgerechtes Flächenangebot mobilisiert werden. Die sich in den letzten Jahren verschärfenden Flächenengpässe machen deutlich, dass der Nutzung von Brachflächen- und Innenentwicklungspotenzialen noch mehr Aufmerksamkeit gewidmet werden muss. Die Regionsversammlung hat dazu bereits im Jahr 2019 ein Regionales Gewerbeflächeninvestitionsprogramm (REGIP) verabschiedet. Ziel des REGIP ist nicht nur die Unterstützung der Kommunen bei Planung und Entwicklung weiterer Gewerbeflächen, sondern vor allem die Förderung nachhaltiger Flächenentwicklung und Brachflächenrevitalisierung.
Management Summary
Der Gesamtumsatz baureifer Gewerbegrundstücke beträgt 2022 insgesamt 81,8 ha und ist damit gegenüber 2021 (46,0 ha) stark gestiegen. Er liegt deutlich über dem langjährigen Durchschnittsumsatz, der für den Zeitraum 1992 bis 2022 62 ha beträgt. Der starke Anstieg dürfte im Wesentlichen auf einen Nachholtrend bei zurückgestellten Investitionsentscheidungen aus der Corona-Pandemie zurückzuführen sein. Zudem ist in diesem Jahr eine Reihe größerer Flächenveräußerungen zu verzeichnen.
Den höchsten Flächenumsatz verzeichnet die Landeshauptstadt Hannover mit 26,3 ha, gefolgt von Garbsen (14,6 ha), Burgwedel (12,3 ha) und Neustadt (5,8 ha). Kommunen mit den meisten Verkaufsfällen sind die Landeshauptstadt Hannover und Wunstorf mit je elf Fällen, gefolgt von Neustadt mit zehn Fällen.
Der Schwerpunkt des Flächenumsatzes nach Größenklassen liegt im Jahr 2022 mit knapp 70 % bei Flächen bis 5.000 qm und damit unter dem langjährigen Mittel von 75 %.
Der Durchschnittspreis aller veräußerten Grundstücke betrug im Jahr 2022 ca. 114 €/qm (Vorjahr: 118 €/qm).
Bei den Anfragen nach Gewerbegrundstücken ist der überregionale Anteil mit 29 % gegenüber dem Vorjahr deutlich zurückgegangen (45 %). Bezogen auf Nutzungsgruppen belegen die Logistiker, Speditionen und Fuhrunternehmen mit 20 % Platz eins, gefolgt von Industrie und Verarbeitendem Gewerbe mit 16 %, Handwerk, (KFZ-) Werkstätten und Tankstellen mit 12 % und unternehmensnahen Dienstleistungen mit 10 %.
Das Gewerbeflächenangebot (Stand März 2023) ist mit 663 ha gegenüber dem Vorjahr (677 ha) leicht zurückgegangen. Im Verlauf der letzten fünf Jahre hat sich das Angebot jedoch um ca. 18 % reduziert. Bezogen auf die Vermarktungsreife gliedert sich das Angebot in:
- 55 ha sofort vermarktbare B-Plan-Flächen (erschlossen, kommunales Eigentum)
- 137 ha später vermarktbare B-Plan-Flächen (nicht erschlossen und/oder privates Eigentum)
- 471 ha F-Plan-Flächen (ohne rechtskräftigen B-Plan).
Hinsichtlich der Nutzungsmöglichkeiten sind für Projektentwicklungs- und auch Logistikunternehmen vor allem Industrieflächen (GI-Flächen) wegen der Eignung für Drei-Schicht- oder Nachtbetrieb von Interesse. Das Flächenpotenzial der GI-Flächen in F- und B-Plänen beträgt 90 ha (Vorjahr: 99 ha).
In der Region Hannover gibt es aktuell acht größere Objekte (insgesamt 72 ha), die potenziell wiedernutzbaren Gewerbebrachen zugerechnet werden können. Rund zwei Drittel dieser Brachflächen befinden sich in der Landeshauptstadt Hannover. Gründe für den derzeitigen Leerstand sind u. a. Altlasten und/oder Altbebauung, die eine Nachnutzung erschweren.
Zurzeit sind in den Kommunen Vorschauflächen (beabsichtigte Neuausweisung von Gewerbeflächen ohne B-Plan- oder F-Plan-Festsetzung) in einer Größenordnung von ca. 514 ha in der Diskussion. Von diesen Vorschauflächen könnten nach Abfrage bei den Kommunen derzeit aber nur etwa 10 ha kurz- bis mittelfristig in Baurecht überführt werden.
Auf der Grundlage des Gewerbeflächenumsatzes der letzten zehn Jahre wurde die rechnerische Reichweite des Gewerbeflächenangebots der B-Plan-Flächen in Jahren In 16 der 21 Kommunen (im Vorjahr: elf) liegt die Reichweite des Flächenangebots unterhalb der kritischen Fünf-Jahres-Grenze, ein Zeitraum, der im Durchschnitt für die (Über-)Planung und Erschließung neuer F-Plan- oder Vorschauflächen benötigt wird.
Hemmingen, Seelze, Wennigsen und Wunstorf verfügen derzeit über kein Gewerbeflächenangebot mit rechtskräftigem B-Plan. Als kritisch ist die rechnerische Reichweite – ebenfalls wie bereits im Vorjahr – vor allem für die Standorttypen Logistik, Dienstleistungen sowie wissens- und technologieorientiertes Gewerbe einzustufen.
Leitlinien der Gewerbeflächenentwicklung
Folgende Leitlinien der Gewerbeflächenentwicklung hat die Region Hannover gemeinsam mit den Städten und Gemeinden entwickelt:
- Sicherstellung eines Gewerbeflächenangebots für alle Kommunen mit einer rechnerischen Reichweite von mindestens fünf Jahren als Grundbedarf,
- Mobilisierung zusätzlicher Gewerbeflächen an den Arbeitsstättenschwerpunkten des regionalen Raumordnungsprogrammes (RROP),
- Schaffung von Schwerpunktstandorten für großbetriebliche Ansiedlungen von Industrie- und Produktions- sowie Logistikbetrieben in ausreichender Dimensionierung für überregionale Vermarktung an autobahnnahen Standorten,
- Mobilisierung unzureichend genutzter Innenentwicklungsareale in Bestandsgebieten,
- Revitalisierung von Gewerbebrachen, um den Freiflächenverbrauch zu begrenzen.
Zur Umsetzung der Leitlinien hat die Region Hannover u. a. 2019 das Regionale Gewerbeflächeninvestitionsprogramm (REGIP) verabschiedet, um die Kommunen bei regional bedeutsamen Entwicklungsmaßnahmen finanziell zu unterstützen.
Ziel ist es, insbesondere Maßnahmen zur Brachflächenrevitalisierung oder Sanierungsmaßnahmen in bestehenden Gewerbegebieten umzusetzen. Fördervoraussetzungen sind Nachhaltigkeitskriterien und Mindeststandards der städtebaulichen Planung wie bspw. Regenwassermanagement und Bodenschutz, Stadtklima und Biodiversität, Energieversorgung aus erneuerbaren Energien und nachhaltige Mobilität.