Logistikimmobilienmarkt
Im Jahr 2023 verzeichnete der regionale Markt für Logistik- und Produktionsimmobilien gegenüber dem Vorjahr einen Umsatzrückgang um ein Drittel auf knapp 280.000 qm. Auch das erste Halbjahr 2024 deutet mit einem Flächenumsatz von zunächst nur rund 100.000 qm nicht auf eine kurzfristig mögliche Trendwende hin.
Trotz der Abkühlung der deutschen Wirtschaft bleibt die Nachfrage nach schnell verfügbaren neuen Logistikflächen mittelfristig marktprägend. In der Region Hannover sind vor allem Projektentwicklungen auf vorgenutzten Flächen (Brownfields) inzwischen marktprägend.
Marktstimmung und Trends
Über die letzten zehn bis fünfzehn Jahre ist eine nachhaltig steigende Nachfrage nach Logistik- und Produktionsflächen in der Region zu beobachten gewesen. Zuletzt hatte sich in den Jahren 2019 bis 2022 die jährliche Nachfrage bei rund 400.000 qm stabilisiert. Diese solide und hohe Nachfrage hat über die letzten Jahre ein marktgerechtes Angebot an neuwertigen Bestandsimmobilien entstehen lassen.
Die aktuellen Projektentwicklungen bestätigen das grundsätzliche Vertrauen in die Region als dynamischen Standort für Logistik und Produktion.
Der deutliche Rückgang im Flächenumsatz 2023 bis Mitte 2024 hat verschiedene nachfrage- und angebotsbedingte Gründe. Aktuell dürfte aber vor allem die anhaltende konjunkturelle Eintrübung im Verarbeitenden Gewerbe und die damit verbundenen Unsicherheiten für die Logistikwirtschaft für den vergleichsweise schwachen Flächenumsatz verantwortlich sein.
Weitere 440.000 qm Hallenfläche bis 2026
In den Jahren von 2019 bis 2023 wurden rund 780.000 qm Hallenfläche für Logistik und Produktion in der Region Hannover fertig gestellt. Die für die Jahre 2024 bis 2026 geplanten oder bereits bekannten Projekte summieren sich auf rund 440.000 qm Hallenfläche, was einem vergleichsweise hohen Hallenflächenzuwachs entspricht.
Hervorzuheben ist der in den letzten Jahren gestiegene Anteil an spekulativen Projektentwicklungen, der dafür sorgt, dass auch kurzfristig moderne Flächen angemietet werden können. Allerdings unterliegt die aktuelle Projektpipeline mit Blick auf das von Polykrisen geprägte Umfeld einer erhöhten Unsicherheit, einige Projekte haben sich bereits verzögert.
Spitzenmieten steigen
Die Spitzenmieten stiegen bis Ende 2023 mit 6,20 Euro pro qm deutlich an (plus 40 Cent). Dieser Trend hat sich auch in der ersten Jahreshälfte 2024 mit einer Spitzenmiete von 6,40 Euro pro qm fortgesetzt. Je nach Ausstattungsgrad und Lage können Einzelobjekte sogar noch deutlich höhere Mieten erzielen.
Logistik und Produktion stärkste Assetklasse auf regionalem Investmentmarkt
Rund 75 % der Investments wurden 2023 im Teilmarkt Logistik- und Produktionsimmobilien getätigt. Gut 300 Mio. Euro wurden 2023 umgesetzt, der Markt ist vor allem durch den Verkauf großer Objekte im Rahmen von Portfoliotransaktionen im Logistikbereich geprägt.
Die Spitzenrendite lag 2023 bei bis zu 4,6 %, nach Einschätzung der Marktteilnehmer*innen dürfte sie im Laufe des Jahres 2024 um 30 Basispunkte auf dann 4,9 % steigen.
Ausblick: kurzfristig Zurückhaltung – langfristig hoher Nachfragedruck
In den letzten drei Jahren haben sich die Herausforderungen für die Logistikwirtschaft und Industrie verändert. Vor allem zwei Trends führen langfristig zu einem erhöhten Bedarf an passenden Lagerflächen, sind aber aktuell eher zurückgenommen:
- Der Onlinehandel, welcher in den letzten Jahren sehr große Flächenkapazitäten aufgebaut hat, ist aktuell nicht der starke Nachfragetreiber. Perspektivisch wird aber der Nachfragedruck im E-Commerce maßgeblich für die Flächennachfrage im Logistikimmobilienmarkt bleiben.
- Der Effekt durch die Rückverlagerung (Re- und Near-Shoring) von Produktionsanlagen nach Deutschland bzw. ins benachbarte europäische Ausland fällt bislang noch geringfügig aus. Die Energiewende, Digitalisierung und die zunehmende Bedeutung der Elektromobilität in der Automobilbranche fördern aber Umstrukturierungen, die den Markt für Logistik- und Produktionsimmobilien grundsätzlich begünstigen.
Mittel- bis langfristig dürfte deshalb aus Sicht der Marktteilnehmer*innen die Nachfrage nach Hallenflächen wieder anziehen und die starke Auslastung der logistischen Infrastrukturen im Bereich der Kurier-, Express- und Paketdienste anhalten bzw. weiter wachsen.
Gegenwärtig überprägt allerdings die deutschlandweit schwache Konjunktur die grundsätzlich robust aufgestellte Logistikwirtschaft und damit die konkrete Nachfrage nach Immobilien für Logistik und leichte Produktion.
Die Region Hannover bleibt starker und resilienter Standort für Logistik
Aus Sicht der Marktteilnehmer*innen ist die Region Hannover seit vielen Jahren als starker und stabiler Standort für Logistik und Industrie positioniert. Politik und Verwaltung haben in den letzten Jahren mit einer nachhaltigeren Flächenpolitik reagiert: Neben sparsameren und gezielteren Flächenneuausweisungen konzentrieren sich die kommunalen Akteur*innen stärker auf die Revitalisierung von Gewerbebrachen.
Vor diesem Hintergrund rücken Brownfield-Entwicklungen verstärkt in den Fokus der Entwickler*innen. Die Kommunen setzen verstärkt auf eine strategische Gewerbeflächenpolitik, mit der Gewerbeflächen gezielt gesichert und integrierte Lösungen ermöglicht werden, statt vorrangig neue Gewerbeflächen auf der grünen Wiese auszuweisen.
In den nächsten Jahren dürften die Forderungen, nachhaltig zu agieren, noch nachdrücklicher werden. Kommunen und Unternehmen werden sich stärker auf eine Revitalisierung im Bestand und vorgenutzte gewerbliche Standorte fokussieren. Schon heute zeichnet sich ab, dass die perspektivisch wieder anziehende Nachfrage nach Logistikflächen vor allem in stark nachgefragten Regionen wie Hannover sonst nicht bedient werden kann.