Investmentmarkt
Die grundsätzlich positive wirtschaftliche Entwicklung über die letzte Dekade hinweg hat eine nachhaltige Nachfrage nach Immobilien in allen Teilmärkten mit sich gebracht und die Position Hannovers als bedeutendsten Standort nach den sieben großen A-Städten in Deutschland gefestigt und ausgebaut. Hannover bietet attraktive Investmentchancen und zieht nationale sowie internationale Investor*innen an, die in werthaltige Standorte investieren wollen.
Dennoch ist das Transaktionsgeschehen aktuell überprägt von einer bundesweit eingebrochenen Nachfrage. Aktuell ist das Investitionsvolumen zwar immer noch durch schwache Nachfrage geprägt, dennoch konnte das Vorjahresergebnis (411 Mio. €) mit 413 Mio. € leicht übertroffen werden. Schwerpunkt war erneut mit 48 % das Segment Industrie und Produktion, das 2023 allerdings 75 % umfasste. Prägend für das Umsatzvolumen waren vor allem einige große Transaktionen von über 20 Mio. €
Marktstimmung und Trends
Der lange Aufschwung am deutschen Investmentmarkt brachte seit 2010 auch in der Region Hannover sinkende Renditen und steigende Investmentvolumina mit sich. Spätestens mit der Anfang 2022 abrupt eingeleiteten Zinswende ist der Investmentmarkt in Deutschland deutlich eingebrochen, weitere Krisen und die Unsicherheiten im Zusammenhang mit der EU-Taxonomie sorgen für Unsicherheit.
In der Region Hannover sind die Investmentzahlen bereits mit Beginn der Corona-Pandemie 2020 deutlich zurückgegangen und konnten sich 2021/2022 zunächst bei rund 500 Mio. € pro Jahr stabilisieren.
Investmentjahr 2024 erneut schwach
Entgegen der Hoffnungen hat das Jahr 2024 auf dem Investmentmarkt in Hannover keine Kehrtwende gebracht. Zwar konnte das Ergebnis aus dem Jahr 2023 knapp überboten werden, in Summe steht mit einem Investmentvolumen von 413 Mio. qm (Ohne Off-Marktet-Transaktionen) für Gewerbeimmobilien aber auch 2024 ein Ergebnis, welches rund 250 Mio. Euro niedriger ausfällt als der Durchschnitt der letzten fünf Jahre. Einordnend ist hinzuzufügen, dass die Region Hannover damit im bundesweiten Trend liegt, wo 2024 ebenfalls nicht der erhoffte Aufschwung am Investmentmarkt eingetreten ist.
Ansprüche an Nachhaltigkeit und Energieeffizienz steigen
Der Anlagedruck vieler Investor*innen ist aber nach wie vor hoch. In den Teilmärkten Büro und Logistik haben sich die Aussichten auf steigende Mieten für Top-Objekte zuletzt weiter verbessert. Auch kann keines der aktuellen Projekte das Thema Nachhaltigkeit ausklammern und alle bedienen damit grundsätzlich passgenau die Investmentnachfrage bzw. die Anforderungen der nutzenden Unternehmen.
Dennoch verunsichern nicht zuletzt die Diskussionen um die Novellierung des deutschen Gebäudeenergiegesetzes und die angestrebten strengen Energieeffizienzvorgaben der Europäischen Union für Gebäude vor allem Interessent*innen, die in Bestandsobjekte investieren wollen.
Renditen 2024 nur noch moderat gestiegen
Positiv stimmt, dass die Preisbildung in allen Assetklassen nahezu abgeschlossen scheint. Zwar sind aufs Gesamtjahr gesehen noch Renditeanstiege zu verzeichnen, seit etwa Jahresmitte 2024 ist allerdings fast überall eine Seitwärtsbewegung bei den Renditen zu beobachten. Den stärksten Zuwachs in Hannover verzeichneten in 2024 noch Büro- und Hotelobjekte. Hier sind die Renditen in Summe um 30 Basispunkte gegenüber dem Vorjahr gestiegen. Der Anstieg bei den Einzelhandels- und Logistikimmobilien fiel mit 20 Basispunkten noch etwas geringer aus.
Anzahl der Transaktionen gestiegen.
Waren im jahr 2023 noch zwei Großdeals allein für rudn 50 % des Transaktionsvolumens verantwortlich, verteilt sich das Volumen im Jahr 2024 wieder auf eine größere Anzahl von Transaktionen. Dennoch entfallen > 60 % des Investmentvolumens auf Transaktionen im Bereich von 50 bis 100 Mio. Euro. Mit rd. 49 % konnte der Logsitikimmobilienmarkt erneut den höchsten Anteil am Gesamtvolumen verzeichnen, dennoch zeigt sich das Bild insgesamt deutlich heterogener als noch im Vorjahr, als rund drei Viertel des Investmentvolumens auf Logistikobjekte entfiel.
Ausblick: Vorsichtiger Optimismus ist erlaubt
Die Entwicklungen zum Jahresende 2024 und der Start ins Jahr 2025 lassen vorsichtigen Optimismus für den Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien in der Region Hannover zu. Nach einer Phase der Marktunsicherheiten scheint die Preisbildung nun flächendeckend abgeschlossen zu sein. Die Renditen haben sich stabilisiert, sodass Investoren wieder auf ein solides Fundament für valide Entscheidungen zurückgreifen können.
Durch die nun stabileren Marktbedingungen ergeben sich günstige Einstiegschancen für Investoren. Auffällig ist dabei, dass zunehmend auch internationale Investoren die Gelegenheiten nutzen, um in den Markt einzutreten. Diese Entwicklung könnte langfristig zu einer weiteren Belebung des Marktes führen und die Attraktivität der Region Hannover als Investitionsstandort zusätzlich stärken.
Ein entscheidender Faktor bleibt die Verfügbarkeit von Liquidität. Investoren, die weniger auf Fremdfinanzierung angewiesen sind, haben aktuell besonders günstige Möglichkeiten, opportunistisch am Markt zu agieren. Diese Marktteilnehmer können flexibel auf attraktive Objekte reagieren und sich Wettbewerbsvorteile sichern.
Insgesamt zeigt sich der Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien in Deutschland und auch in der Region Hannover aktuell etwas gefestigter. Die Gesamtwirtschaftlichen Aussichten trüben allerdings weiterhin die Stimmung. Neue Rekorde sind daher nicht zu erwarten. Dennoch stehen die Zeichen aktuell auf leichte Erholung und lassen auf ein gegenüber den beiden Vorjahren etwas investitionsstärkeres Jahr 2025 hoffen.
Nachhaltigkeit und Energieeffizienz bestimmen den Markt
Marktteilnehmer*innen in Hannover erwarten, dass opportunistische und value-add-orientierte Investoren*innen verstärkt aktiv werden, um veraltete Bestandsimmobilien durch Revitalisierung und Neuausrichtung an die aktuellen und zukünftigen gesellschaftlichen, ökologischen und ökonomischen Herausforderungen anzupassen (manage to ESG).
Die Themen Nachhaltigkeit und Energieeffizienz gewinnen im gewerblichen Investment- und Projektentwicklermarkt stark an Bedeutung. In den Teilmärkten Büro und Logistik sind die Aussichten auf Mietsteigerungen für Top-Objekte weiterhin gegeben, jedoch beschränken sich diese fast ausschließlich auf Neubauten in sehr guten Lagen.
Die Mieten für Objekte mit Qualitäts- oder Lagedefiziten geraten zunehmend unter Druck. Dies führt gleichzeitig zu einer weiteren Spreizung der Renditeniveaus. Die Novellierung des deutschen Gebäudeenergiegesetzes und die anhaltenden Diskussionen über die Umsetzung der EU-Taxonomie tragen zu Verunsicherungen bei.
_