Investmentmarkt
Die grundsätzlich positive wirtschaftliche Entwicklung über die letzte Dekade hinweg hat eine nachhaltige Nachfrage nach Immobilien in allen Teilmärkten mit sich gebracht und die Position Hannovers als bedeutendsten Standort nach den sieben großen A-Städten in Deutschland gefestigt und ausgebaut. Hannover bietet attraktive Investmentchancen und zieht nationale sowie internationale Investor*innen an, die in werthaltige Standorte investieren wollen.
Dennoch ist das Transaktionsgeschehen aktuell überprägt von einer bundesweit eingebrochenen Nachfrage. Von einer deutlichen Marktbelebung im Jahr 2024 ist aufgrund der bis Ende des zweiten Quartals getätigten Transaktionen derzeit nicht auszugehen. Erste Abschlüsse im dritten Quartal deuten jedoch auf ein besseres Ergebnis im zweiten Halbjahr hin.
Marktstimmung und Trends
Der lange Aufschwung am deutschen Investmentmarkt brachte seit 2010 auch in der Region Hannover sinkende Renditen und steigende Investmentvolumina mit sich. Spätestens mit der Anfang 2022 abrupt eingeleiteten Zinswende ist der Investmentmarkt in Deutschland deutlich eingebrochen, weitere Krisen und die Unsicherheiten im Zusammenhang mit der EU-Taxonomie sorgen für Unsicherheit.
In der Region Hannover sind die Investmentzahlen bereits mit Beginn der Corona-Pandemie 2020 deutlich zurückgegangen und konnten sich 2021/2022 zunächst bei rund 500 Mio. € pro Jahr stabilisieren.
Investmentjahr 2023 mit erneutem Rückgang
Die erhoffte Erholung im Jahr 2023 blieb deutschlandweit aus. Das Investmentvolumen in Deutschland ist 2023 im Vergleich zum Vorjahr nochmal um über 50 % gesunken, in der Region Hannover allerdings nur um knapp 25 %.
Der Rückgang des Investmentvolumens ist in Hannover zwar moderater ausgefallen als im Bundesdurchschnitt, weil der Markt sich regional schon vorher auf niedrigerem Niveau eingependelt hatte, kann sich aber nicht vom allgemeinen Trend entkoppeln. Ohne Off-Market-Deals ergibt sich für das abgelaufene Jahr ein Investitionsvolumen von gut 410 Mio. Euro für Gewerbeimmobilien in der Region Hannover.
Dieser Wert liegt rund 100 Mio. Euro unter dem Vorjahreswert und rund 250 Mio. Euro unterhalb des Durchschnittswertes der vergangenen fünf Jahre.
Ansprüche an Nachhaltigkeit und Energieeffizienz steigen
Der Anlagedruck vieler Investor*innen ist aber nach wie vor hoch. In den Teilmärkten Büro und Logistik haben sich die Aussichten auf steigende Mieten für Top-Objekte zuletzt weiter verbessert. Auch kann keines der aktuellen Projekte das Thema Nachhaltigkeit ausklammern und alle bedienen damit grundsätzlich passgenau die Investmentnachfrage bzw. die Anforderungen der nutzenden Unternehmen.
Dennoch verunsichern nicht zuletzt die Diskussionen um die Novellierung des deutschen Gebäudeenergiegesetzes und die angestrebten strengen Energieeffizienzvorgaben der Europäischen Union für Gebäude vor allem Interessent*innen, die in Bestandsobjekte investieren wollen.
Renditekompression deutlich nachvollziehbar
Die Spitzenrenditen sind in allen Teilmärkten 2023 nochmal deutlich angestiegen. Den stärksten Zuwachs in Hannover verzeichneten Büro- und Logistikobjekte. Hier sind die Renditen um 50 bzw. 60 Basispunkte gestiegen. Bei Fachmarktzentren betrug der Anstieg ebenfalls 50 Basispunkte, Geschäftshäuser legten von 4,2 auf 4,5 % nur rund 30 Basispunkte zu. Hotelimmobilien legten von 5,2 % auf 5,6 % zu.
Logistik- und Produktionsimmobilien prägen weiterhin das Marktgeschehen
Rund 75 % der Investments wurden 2023 im Teilmarkt Logistik und Produktion getätigt. Im Logistiksegment dominierten zwei Großtransaktionen das Ergebnis. So hat AEW Europe den Panattoni Logistik Campus in Hannover Brink Hafen für ca. 160 Mio. Euro erworben und Deka Immobilien den VGP-Park Laatzen für etwa 85 Mio. Euro. Die große regionale Bedeutung von Logistik- und Produktionsimmobilien aus den Vorjahren hält somit an.
Ausblick: Transaktionsmarkt springt nicht an
Von einer deutlichen Marktbelebung im Jahr 2024 ist aufgrund der bis Mitte des Jahres getätigten Transaktionen derzeit nicht auszugehen. Zum Ende des zweiten Quartals 2024 konnten in der Region Hannover lediglich fünf Abschlüsse mit einem geschätzten Gesamtvolumen von etwa 120 Mio. Euro verzeichnet werden. Es dominiert, wie in den Vorjahren, der Teilmarkt der Logistik- und Produktionsimmobilien.
Zu Beginn des dritten Quartals wurde bekannt, dass eine Objektgesellschaft der HUK Coburg ein Büro- und Geschäftshausensemble mit 16.000 qm Mietfläche in der hannoverschen Innenstadt für annähernd 70 Mio. Euro an Getec Immobilien veräußert hat. Trotz dieses Anzeichens für einen anziehenden Markt im zweiten Halbjahr ist davon auszugehen, dass das Transaktionsvolumen im langjährigen Vergleich insgesamt erneut niedrig ausfallen wird.
Die Preisvorstellungen von Käufer*innen und Verkäufer*innen bewegen sich vor allem bei Büroimmobilien weiterhin nur langsam aufeinander zu. Bei allen gewerblichen Immobilienteilmärkten sind auch für 2024 deutlich steigende Spitzenrenditen zu erwarten. Der Anstieg wird nach aktuellen Prognosen teilmarktübergreifend bei rund 30 bis 40 Basispunkten liegen.
Die Renditen für Objekte mit Qualitäts- oder Lagedefiziten dürften sogar noch stärker ansteigen. Dies verdeutlicht die bestehenden allgemeinen Unsicherheiten der Investor*innen und den Fokus auf qualitativ hochwertige Objekte.
Erste marktbelebende Impulse treten einerseits durch die zahlreichen Insolvenzen von Projektentwickler*innen und anderseits durch die anstehenden Refinanzierungen und Mittelabflüsse bei Immobilienfonds auf. Die veränderten Finanzierungskonditionen stellen Bestandshalter*innen nach der Neubewertung ihrer Objekte vor große Herausforderungen. Verkäufe zur Liquiditätssicherung könnten die Folge sein.
Insbesondere bei Büroimmobilien dürfte das Angebot in den nächsten Jahren steigen, da anstehende Refinanzierungen aufgrund des veränderten Preis- und Zinsniveaus häufiger scheitern könnten.
Nachhaltigkeit und Energieeffizienz bestimmen den Markt
Marktteilnehmer*innen in Hannover erwarten, dass opportunistische und value-add-orientierte Investoren*innen verstärkt aktiv werden, um veraltete Bestandsimmobilien durch Revitalisierung und Neuausrichtung an die aktuellen und zukünftigen gesellschaftlichen, ökologischen und ökonomischen Herausforderungen anzupassen (manage to ESG).
Die Themen Nachhaltigkeit und Energieeffizienz gewinnen im gewerblichen Investment- und Projektentwicklermarkt stark an Bedeutung. In den Teilmärkten Büro und Logistik sind die Aussichten auf Mietsteigerungen für Top-Objekte weiterhin gegeben, jedoch beschränken sich diese fast ausschließlich auf Neubauten in sehr guten Lagen.
Die Mieten für Objekte mit Qualitäts- oder Lagedefiziten geraten zunehmend unter Druck. Dies führt gleichzeitig zu einer weiteren Spreizung der Renditeniveaus. Die Novellierung des deutschen Gebäudeenergiegesetzes und die anhaltenden Diskussionen über die Umsetzung der EU-Taxonomie tragen zu Verunsicherungen bei.