Büroimmobilienmarkt
Die Verunsicherung im Gewerbeimmobilienmarkt hat sich im Herbst verstärkt, das Investitionsklima ist in Teilen eingetrübt. Doch aktuelle Zahlen aus Hannover lassen im Büro- und Einzelhandelssegment eine Besserung erkennen.
Nach dem starken Umsatzrückgang 2023 auf 85.000 qm Bürofläche zeigt der Büromarkt Hannover im mit 139.000 qm Gesamtumsatz eine deutliche Erholung. Damit wird fast wieder der Durchschnittsumsatz der Jahre seit 2019 von 145.000 qm erreicht.
Viele Unternehmen verlängerten Bestandsverträge oder zögerten Neuanmietungen, um sich an hybride Arbeitsmodelle anzupassen. Diese Phase scheint nun zu enden, wie die wieder anziehenden Zahlen an Neuanmietungen zeigen.
Marktstimmung und Trends
Der Blick auf die letzten zwei Jahre bildet die Dynamik am hannoverschen Markt mit ihren Höhen und Tiefen ab. Konnte der Büromarkt 2022 wieder mit rund 165.000 qm Flächenumsatz an die umsatzstarken Jahren 2018 und 2019 anschließen, folgte 2023 ein deutlicher Einbruch um knapp 50 Prozent auf nur noch rund 85.000 qm Umsatz mit Büroflächen.
Damit stand der Standort Hannover allerdings nicht alleine da – alle großen deutschen Bürostandorte hatten starke Umsatzrückgänge im letzten Jahr zu verzeichnen. 2024 zeigen sich jedoch deutliche Anzeigen einer Erholung. Mit einem Gesamtumsatz von 139.000 qm wurde der Wert im Vergleich zu 2023 um etwa 54.000 qm übertroffen.
Sowohl Spitzenmiete wie auch Leerstandsquote steigen leicht
Der Fokus des Marktes auf qualitativ hochwertige Gebäude in attraktiven Lagen, aber auch Inflation und anhaltend hohe Baukosten führen – trotz der allgemeinen Zurückhaltung der Immobilienakteur*innen im Vorjahr - zu einem Anstieg der Spitzenmiete.
In Citylagen nahm die Spitzenmiete bereits im Laufe des Jahres 2023 um 2,20 Euro auf 21,40 Euro pro qm im Jahr 2024 zu.
Im Gegensatz zu den City-Lagen ging die Spitzenmiete 2024 am Cityrand und den Ausfallstraßen leicht von 17,00 Euro pro qm 204 auf 16,50 Euro pro qm zurück. Auch die Durchschnittsmieten sanken gegenüber 2024 geringfügig.
Hohe Fertigstellungszahlen in Verbindung mit einer geringen Nachfrage sorgten 2024 für einen leichten Anstieg der Leerstandsquote in der Stadt Hannover auf 5,3 % (2023 noch 4,9 %).
Starker Einbruch bei den Fertigstellungen
Mit lediglich 44.000 qm Neubau-Fertigstellungen und Sanierungen 2024 ist gegenüber dem Vorjahr, wo mit über 100.000 qm ein Rekordwert erzielt wurde, ein starker Einbruch festzustellen. Das hohe Fertigstellungsniveau 2023 war im Wesentlichen auf die Fertigstellung der Continental Unternehmenszentrale zurückzuführen. Im Jahr 2024 werden voraussichtlich knapp 80.000 qm Bürofläche durch Neubau und Sanierung dem Markt zugeführt. Perspektivisch werden die Fertigstellungszahlen in den nächsten Jahren eher zurückgehen und sich mittelfristig auf einem Niveau von rd. 50.000 qm pro Jahr einpendeln.
Investmentmarkt für Büros zieht leicht an
Während das Vermietungsgeschäft 2024 wieder deutlich anziehen konnte, nimmt der Investmentmarkt für Büroimmobilien nur langsam Fahrt auf. Das Investmentvolumen bei Büroimmobilien in Hannover stieg 2024 im Vergleich zum Vorjahr von 85,5 Mio. Euro auf knapp 107 Mio. Euro.
Besonders institutionelle Akteure agieren sehr zurückhaltend. Wenige neu begonnene bzw. noch nicht abgeschlossene Verkaufsprozesse halten das Transaktionsvolumen zurzeit niedrig.
Allerdings dürfte sich die Preisfindungsklemme zwischen Käufer*innen und Verkäufer*innen, die sich vor allem im Teilmarkt Büro am längsten zu halten schien, langsam auflösen. Die als realisierbar eingeschätzte Spitzenrendite wird von den Marktteilnehmer*innen 2024 bei 4,9 % gesehen.
Ausblick: Wandel der Arbeitswelt verändert den Flächenbedarf einschneidend
Die veränderten Anforderungen an Büroflächen durch Remote Work spiegeln die neue Arbeitsrealität wider. Seit der Corona-Pandemie arbeiten vor allem in typischen Bürojobs bis zu 70 % der Beschäftigten zumindest teilweise von zuhause oder an dritten Orten wie Co-Working-Spaces. Die Auslastung der Büros in Deutschland liegt im Schnitt bei etwa bei 40 bis 50 % und damit rund ein Drittel niedriger als vor der Pandemie (60 bis 80 % Auslastung).
Die Unternehmen sind aber zunehmend bestrebt, nachhaltig ihre Beschäftigten für häufigere Arbeit im Büro zurück zu gewinnen, um bspw. Kommunikation, Wissensaustausch und Identifikation zu stärken. Die Bereitschaft, in attraktive und hochwertige eigene Immobilien bzw. Mietobjekte zu investieren, steigt. Dies hat vor allem große Unternehmen und Institutionen in Hannover dazu veranlasst, ihren Flächenbedarf neu zu bewerten und danach auszurichten.
Viele kleinere und mittlere Unternehmen befinden sich aber noch in der Findungsphase. Für die mittelfristig nicht mehr benötigten Büroflächen gilt es, Strategien für zukünftige Nutzungen zu entwickeln. Umnutzung zu Wohnraum oder sog. serviced appartments sind mögliche Ansätze, aufgrund von rechtlichen und baulichen Aspekten jedoch oft mit hohen Kosten und Herausforderungen verbunden.
Fokus auf qualitativ hochwertige Gebäude in attraktive Lagen
Die veränderten Anforderungen und Erwartungen von Unternehmen und deren Mitarbeiter*innen an Büroflächen rücken die Bedeutung von ESG-Faktoren in Verbindung mit Lage, Design, Technologie und Flächenqualität stärker in den Fokus. Im Gegenzug geraten Bestandsgebäude älteren Standards in peripheren Lagen weiter unter Druck. Hier sind längst nicht mehr überall die im Bericht ausgewiesenen Durchschnittsmieten erzielbar.
Marktumfeld bleibt angespannt – verbesserte Verhandlungsposition auf Mieterseite
Während ältere und weniger hochwertige Flächen, insbesondere in weniger attraktiven Lagen, mit zunehmenden Leerständen zu kämpfen haben, sind potenzielle Mieter*innen hochwertiger Flächen mit gestiegenen Spitzenmieten konfrontiert. Gleichzeitig bieten derzeit viele Unternehmen ihre Flächen zur Untermiete an, was die Verhandlungsposition der Mieter*innen stärken könnte. In Hannover beobachten Marktteilnehmer*innen, dass häufiger Incentives gewährt werden, wobei Vermieter*innen im Gegenzug eine möglichst langfristige Vertragsbindung anstreben.