Büroimmobilienmarkt
Nach dem starken Umsatzrückgang 2023 auf 85.000 qm Bürofläche zeigt der Büromarkt Hannover im ersten Halbjahr 2024 mit 70.000 qm eine deutliche Erholung. Marktakteur*innen erwarten, dass der Flächenumsatz im Jahresverlauf das Vorjahresniveau deutlich übertrifft. Die Zurückhaltung vom letzten Jahr beeinflusst den Markt noch, was Verzögerungen bei Projekten erklärt.
Viele Unternehmen verlängerten Bestandsverträge oder zögerten Neuanmietungen, um sich an hybride Arbeitsmodelle anzupassen. Diese Phase scheint nun zu enden, weshalb für die zweite Jahreshälfte 2024 ein verstärkter Trend zu Neuanmietungen erwartet wird.
Marktstimmung und Trends
Der Blick auf die letzten zwei Jahre bildet die Dynamik am hannoverschen Markt mit ihren Höhen und Tiefen ab. Konnte der Büromarkt 2022 wieder mit rund 165.000 qm Flächenumsatz an die umsatzstarken Jahren 2018 und 2019 anschließen, folgte 2023 ein deutlicher Einbruch um knapp 50 Prozent auf nur noch rund 85.000 qm Umsatz mit Büroflächen.
Damit stand der Standort Hannover allerdings nicht alleine da – alle großen deutschen Bürostandorte hatten starke Umsatz-rückgänge im letzten Jahr zu verzeichnen. Im ersten Halbjahr 2024 zeigen sich jedoch deutliche Anzeichen einer Erholung. Mit einem Halbjahresumsatz von knapp 70.000 qm wurde der Wert im Vergleich zum ersten Halbjahr 2023 bereits um etwa 35.000 Quadratmeter übertroffen.
Die Marktteilnehmer*innen erwarten im Jahresverlauf einen Flächenumsatz deutlich über Vorjahresniveau.
Stabilisierung der Leerstandsquote erwartet, Spitzenmiete steigt
Der Fokus des Marktes auf qualitativ hochwertige Gebäude in attraktiven Lagen, aber auch Inflation und anhaltend hohe Baukosten führen – trotz der allgemeinen Zurückhaltung der Immobilienakteur*innen im Vorjahr - zu einem Anstieg der Spitzenmiete.
In Citylagen nahm die Spitzenmiete bereits im Laufe des Jahres 2023 um 2,20 Euro auf 21 Euro pro qm zu.
Die hannoverschen Akteur*innen halten 2024 eine Spitzenmiete von bis zu 21,50 Euro pro qm für realisierbar.
Neben den City-Lagen stieg die Spitzenmiete 2023 auch am Cityrand und den Ausfallstraßen leicht an und lag zum Jahresende bei 17,00 Euro pro Quadratmeter. Die Durchschnittsmieten blieben 2023 dagegen auf dem Niveau des Vorjahres.
Hohe Fertigstellungszahlen in Verbindung mit einer geringen Nachfrage sorgten 2023 für einen deutlichen Anstieg der Leerstandsquote in der Stadt Hannover auf 4,9 % (2022 noch 4,2 %).
Im laufenden Jahr 2024 wird die Zunahme der Quote aufgrund der bisherigen soliden Vermietungsleistung leicht abgeschwächt, so dass für das Jahresende ein Wert von 5,1 % erwartet wird.
Fertigstellungen auf hohem Niveau – perspektivisch aber rückläufig
Mit über 100.000 qm Fertigstellungen wurde 2023 ein Rekordwert erzielt. Ein großer Anteil (ca. 40.000 qm) entfällt dabei auf die Fertigstellung der Continental Unternehmenszentrale. Im Jahr 2024 werden voraussichtlich knapp 80.000 qm Bürofläche durch Neubau und Sanierung dem Markt zugeführt. Perspektivisch werden die Fertigstellungszahlen in den nächsten Jahren zurückgehen und sich mittelfristig auf einem Niveau von rd. 50.000 qm pro Jahr einpendeln.
Investmentmarkt steht nahezu still
Während sich das Vermietungsgeschäft 2024 wieder erholen könnte, steht der Investmentmarkt – insbesondere für Büroimmobilien - hingegen nach wie vor nahezu still und nimmt nur langsam Fahrt auf. Das Investmentvolumen bei Büroimmobilien in Hannover sank 2023 im Vergleich zum Vorjahr erneut auf nur 85 Mio. Euro ab.
Besonders institutionelle Akteure agieren sehr zurückhaltend. Wenige neu begonnene bzw. noch nicht abgeschlossene Verkaufsprozesse werden wohl auch 2024 noch dazu führen, dass das Transaktionsvolumen niedrig bleibt.
Allerdings dürfte sich die Preisfindungsklemme zwischen Käufer*innen und Verkäufer*innen, die sich vor allem im Teilmarkt Büro am längsten zu halten schien, langsam auflösen. Die als realisierbar eingeschätzte Spitzenrendite wird von den Marktteilnehmer*innen 2024 bei 5,0 % gesehen.
Ausblick: Wandel der Arbeitswelt verändert den Flächenbedarf einschneidend
Die veränderten Anforderungen an Büroflächen durch Remote Work spiegeln die neue Arbeitsrealität wider. Seit der Corona-Pandemie arbeiten vor allem in typischen Bürojobs bis zu 70 % der Beschäftigten zumindest teilweise von zuhause oder an dritten Orten wie Co-Working-Spaces. Die Auslastung der Büros in Deutschland liegt im Schnitt bei etwa bei 40 bis 50 % und damit rund ein Drittel niedriger als vor der Pandemie (60 bis 80 % Auslastung).
Die Unternehmen sind aber zunehmend bestrebt, nachhaltig ihre Beschäftigten für häufigere Arbeit im Büro zurück zu gewinnen, um bspw. Kommunikation, Wissensaustausch und Identifikation zu stärken. Die Bereitschaft, in attraktive und hochwertige eigene Immobilien bzw. Mietobjekte zu investieren, steigt. Dies hat vor allem große Unternehmen und Institutionen in Hannover dazu veranlasst, ihren Flächenbedarf neu zu bewerten und danach auszurichten.
Viele kleinere und mittlere Unternehmen befinden sich aber noch in der Findungsphase. Für die mittelfristig nicht mehr benötigten Büroflächen gilt es, Strategien für zukünftige Nutzungen zu entwickeln. Umnutzung zu Wohnraum oder sog. serviced appartments sind mögliche Ansätze, aufgrund von rechtlichen und baulichen Aspekten jedoch oft mit hohen Kosten und Herausforderungen verbunden.
Fokus auf qualitativ hochwertige Gebäude in attraktive Lagen
Die veränderten Anforderungen und Erwartungen von Unternehmen und deren Mitarbeiter*innen an Büroflächen rücken die Bedeutung von ESG-Faktoren in Verbindung mit Lage, Design, Technologie und Flächenqualität stärker in den Fokus. Im Gegenzug geraten Bestandsgebäude älteren Standards in peripheren Lagen weiter unter Druck. Hier sind längst nicht mehr überall die im Bericht ausgewiesenen Durchschnittsmieten erzielbar.
Marktumfeld bleibt angespannt – verbesserte Verhandlungsposition auf Mieterseite
Während ältere und weniger hochwertige Flächen, insbesondere in weniger attraktiven Lagen, mit zunehmenden Leerständen zu kämpfen haben, sind potenzielle Mieter*innen hochwertiger Flächen mit gestiegenen Spitzenmieten konfrontiert. Gleichzeitig bieten derzeit viele Unternehmen ihre Flächen zur Untermiete an, was die Verhandlungsposition der Mieter*innen stärken könnte. In Hannover beobachten Marktteilnehmer*innen, dass häufiger Incentives gewährt werden, wobei Vermieter*innen im Gegenzug eine möglichst langfristige Vertragsbindung anstreben.